El primer paso consiste en identificar qué quiere comprar y para qué lo necesita: residencia habitual, segunda vivienda, inversión, jubilación, traslado familiar o proyecto de reforma.

• Establecer un presupuesto total, no solo el precio del anuncio.
• Determinar las zonas y municipios de interés.
• Elegir entre apartamento, villa, casa rural o inmueble para reformar.
• Valorar la proximidad a servicios, transportes y centros sanitarios.
• Decidir si necesitará financiación bancaria.
• Estimar los gastos de compra y una reserva para imprevistos.

Una búsqueda inmobiliaria eficaz no consiste en visitar el mayor número posible de viviendas, sino en seleccionar las que realmente responden a sus necesidades y capacidad económica.

Agencia LISTEO tiene una orientación internacional y contempla distintos presupuestos, desde viviendas económicas para reformar hasta propiedades de mayor valor.

• Comparar precio, superficie y ubicación.
• Examinar fotografías, planos y descripción.
• Preguntar por el estado general del inmueble.
• Comprobar si existen gastos comunitarios elevados.
• Analizar la accesibilidad y los servicios cercanos.
• Evitar decidir únicamente por fotografías atractivas.

Durante la visita, observe el inmueble con atención y formule preguntas concretas. Si no puede desplazarse, una visita por videollamada puede ayudar a realizar una primera selección, pero no sustituye una inspección presencial y técnica.

• Buscar humedades, grietas y señales de filtraciones.
• Examinar ventanas, aislamiento y ventilación.
• Preguntar por instalaciones eléctricas y fontanería.
• Comprobar orientación, ruido y estado de zonas comunes.
• Solicitar información sobre reformas anteriores.
• Valorar una inspección por arquitecto o técnico independiente.

Esta es una de las etapas más importantes. Una vivienda puede parecer perfecta y presentar cargas, discrepancias de superficie, limitaciones urbanísticas o problemas de titularidad.

Entre las comprobaciones habituales se encuentran:

• Nota simple: titularidad y cargas registrales.
• Catastro: referencia y descripción catastral.
• IBI: situación del impuesto municipal.
• Comunidad: posibles cuotas pendientes.
• Urbanismo: legalidad de construcciones y ampliaciones.
• Certificación energética: documento exigible según el caso.
• Ocupación y arrendamientos: situación posesoria real.
• Licencias: especialmente relevantes en obra nueva o reformas.

Las comprobaciones registrales, jurídicas y técnicas deben realizarse con los profesionales y organismos competentes. La intermediación inmobiliaria no sustituye el asesoramiento de un abogado, notario o arquitecto.

Cuando encuentra la vivienda adecuada, llega el momento de formular una oferta. El precio es importante, pero también lo son los plazos, los documentos pendientes, los muebles incluidos y las condiciones de financiación.

• Definir el precio ofrecido y su plazo de validez.
• Aclarar qué elementos quedan incluidos.
• Precisar la fecha prevista de firma.
• Determinar las condiciones relacionadas con la hipoteca.
• Documentar por escrito los acuerdos relevantes.

En España es habitual formalizar acuerdos privados antes de la escritura notarial. Uno de ellos es el contrato de arras. Sin embargo, no todas las arras tienen los mismos efectos.

Las consecuencias de desistir o incumplir dependen del tipo de arras, de la redacción contractual y de las circunstancias. No debe darse por supuesto que siempre basta con perder una señal para cancelar la compra.

• Identificar correctamente a compradores y vendedores.
• Describir el inmueble y su situación registral.
• Fijar precio, cantidades entregadas y plazos.
• Establecer qué sucede si se deniega la financiación.
• Determinar las condiciones de devolución o penalización.
• Solicitar revisión profesional antes de firmar.

Si necesita hipoteca, conviene iniciar las conversaciones con las entidades bancarias con antelación. Las condiciones pueden variar según ingresos, residencia fiscal, endeudamiento, tipo de inmueble y política de cada banco.

• Solicitar ofertas comparables a varias entidades.
• Analizar TIN, TAE, comisiones y productos vinculados.
• Comprobar el importe de financiación realmente aprobado.
• Prever tasación y documentación económica.
• Preparar identificación, NIE cuando proceda y medios de pago.
• Respetar los plazos legales de información hipotecaria.

En los préstamos hipotecarios sujetos a la Ley 5/2019 existe un procedimiento de información precontractual y un acta notarial previa, cuando corresponda.

La escritura pública documenta formalmente la compraventa ante notario. Este profesional es imparcial, comprueba determinados extremos jurídicos, informa a las partes y autoriza el documento.

En la firma se revisan, entre otros aspectos, la identidad de los intervinientes, la descripción de la finca, las condiciones económicas y los medios de pago.

• Comprobar el borrador de escritura con antelación.
• Confirmar el importe pendiente y la forma de pago.
• Verificar cancelaciones de cargas cuando correspondan.
• Revisar la distribución legal o pactada de gastos.
• Resolver las dudas antes de firmar.

La entrega de llaves suele coincidir con la firma de la escritura y la entrega de la posesión, salvo que las partes hayan acordado válidamente otra fecha.

Antes de dar por concluida la operación, conviene confirmar el estado de entrega del inmueble, los mandos y llaves, los suministros y los documentos que recibe el comprador.

• Comprobar que la vivienda se entrega según lo pactado.
• Recibir todas las llaves y dispositivos de acceso.
• Registrar las lecturas de contadores.
• Solicitar documentación de instalaciones y garantías disponibles.
• Organizar cambios de titularidad de suministros.
• Tramitar impuestos e inscripción registral.